Advogado Imobiliário: A Garantia para Proteger seu Patrimônio

​

 

A negociação de um imóvel é, para a maioria das pessoas, a transação financeira mais importante da vida. Um advogado especialista em Direito Imobiliário é o profissional que garante a segurança jurídica em operações de compra, venda, locação ou em disputas de propriedade, como a usucapião.

​

​

Seja para prevenir riscos em um contrato ou para proteger seus direitos em um conflito, a orientação de um especialista é o que blinda o seu patrimônio.

Para facilitar sua compreensão, o Sena Barcellos e Silva Advogados e Associados organizou este guia com os seguintes tópicos:

​

• O Papel Essencial do Advogado Imobiliário
   

1. Atuação Preventiva: A Auditoria (Due Diligence) e Contratos

2. Atuação em Regularização: Usucapião e Matrículas

3. Atuação Contenciosa: Disputas e Ações Judiciais
    

• As Consequências de Negociar um Imóvel Sem Advogado

• Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário

 

O Papel Essencial do Advogado Imobiliário

 

O advogado imobiliário atua para garantir segurança jurídica em todas as etapas de um negócio. Ele é responsável por analisar a complexa legislação (Código Civil, Lei de Registros Públicos, Lei do Inquilinato) e antecipar problemas, transformando uma transação complexa em um processo transparente e seguro.

​

A atuação deste profissional se divide em três grandes frentes:

 

1. Atuação Preventiva: A Auditoria (Due Diligence) e Contratos

 

Esta é a função mais estratégica do advogado. A consultoria preventiva evita que o cliente entre em "ciladas" jurídicas. Isso inclui:
 

• Due Diligence Imobiliária: É uma "auditoria" completa da situação do imóvel e dos vendedores. O advogado investiga a matrícula do imóvel em busca de dívidas, penhoras ou hipotecas (ônus), analisa certidões fiscais (IPTU, ITR) e verifica se existem ações judiciais contra o proprietário que possam anular a venda.
   

• Análise e Elaboração de Contratos: O especialista revisa ou redige contratos de compra e venda, locação (residencial ou comercial), permuta (troca) e comodato (empréstimo gratuito). Ele garante que as cláusulas sejam claras, justas e protejam os interesses do cliente, definindo multas, garantias e responsabilidades.
   

• Planejamento Patrimonial e Tributário: Orienta sobre a forma mais eficiente de estruturar um negócio ou proteger o patrimônio, analisando o impacto de impostos como o ITBI (Imposto de Transmissão) e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

 

2. Atuação em Regularização: Usucapião e Matrículas

 

Muitos imóveis no Brasil não possuem a documentação correta. O advogado atua para "consertar" o registro e garantir a propriedade plena ao cliente.
 

• Usucapião (Judicial ou Extrajudicial): É o processo que permite adquirir a propriedade de um imóvel pela posse contínua e prolongada no tempo. O advogado reúne as provas da posse e conduz o processo (que hoje pode ser feito de forma mais célere em cartório) para obter a matrícula em nome do cliente.
   

• Regularização Fundiária: Atua na correção de registros, averbações de construções (como o "Habite-se"), unificação ou desmembramento de lotes, garantindo que o imóvel esteja 100% de acordo com as normas urbanísticas e legais, o que é essencial para valorizar o bem e permitir financiamentos.

 

3. Atuação Contenciosa: Disputas e Ações Judiciais

 

Quando a prevenção falha ou um conflito já está instalado, o advogado atua na defesa dos interesses do cliente perante a Justiça.
 

• Ações Possessórias: Defende o cliente em casos de invasão (reintegração de posse) ou ameaças à sua propriedade (manutenção de posse).
   

• Ações Contratuais: Atua em casos de atraso na entrega de imóveis comprados na planta, rescisão de contrato por descumprimento, ou cobrança de multas.
   

• Ações de Locação: Move ações de despejo por falta de pagamento ou outras infrações contratuais, bem como ações revisionais para ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado.
   

• Defesa em Cobranças Indevidas: Contesta cobranças abusivas de taxas de condomínio, impostos ou cláusulas contratuais.

 

Os Riscos: As Consequências de Não Contratar um Advogado Imobiliário

 

Negociar um imóvel sem assessoria jurídica especializada é arriscar o maior investimento da sua vida. As consequências mais comuns são:
 

• Perdas Financeiras Graves: Assinar um contrato com cláusulas abusivas ou comprar um imóvel sem saber que ele possui dívidas (fiscais ou condominiais) que passarão para o nome do comprador.
   

• Risco de Perder o Imóvel: Comprar um imóvel de alguém que responde a processos judiciais pode levar à anulação da venda no futuro (fraude à execução), fazendo com que o comprador perca o bem e o dinheiro.
   

• Problemas Contratuais: A ausência de cláusulas claras sobre multas, prazos e responsabilidades pode transformar um simples desacordo em um litígio judicial caro e demorado.
   

• Impossibilidade de Registro: Descobrir, apenas no cartório, que a documentação do imóvel ou do vendedor possui pendências que impedem a transferência da propriedade.

 

Quem Precisa de um Advogado Imobiliário?

 

Qualquer pessoa ou empresa envolvida em uma transação ou disputa imobiliária precisa de assessoria:
 

• Pessoas Físicas e Famílias: Na compra ou venda da casa própria, em contratos de locação, ou na partilha de bens em divórcios e inventários.
   

• Investidores Imobiliários: Para garantir a segurança e a rentabilidade de seus investimentos, realizando uma due diligence rigorosa antes de qualquer aquisição.
   

• Empresas, Construtoras e Incorporadoras: No planejamento jurídico de empreendimentos, desde a compra do terreno até a regularização final e a entrega das unidades.
   

O escritório Sena Barcellos e Silva Advogados e Associados se diferencia pelo atendimento técnico e personalizado, aliando profundo conhecimento da legislação com a experiência prática para oferecer soluções seguras e eficazes.

 

Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário

 

O que fazer em caso de atraso na entrega de imóveis comprados na planta?

O comprador tem direitos. O advogado pode analisar o contrato e, dependendo do caso, negociar uma indenização, solicitar o congelamento do saldo devedor ou até mesmo pedir a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, corrigidos.
 

Como funciona o processo de Usucapião?

A usucapião permite que uma pessoa se torne proprietária de um imóvel que ela usa como seu, de forma contínua e pacífica (sem oposição do dono original), por um período determinado em lei (que pode variar de 5 a 15 anos, dependendo do caso). O advogado comprova essa posse para obter o registro.
 

O que é uma Ação Revisional de Aluguel?

É uma ação judicial usada quando o valor do aluguel está defasado (muito acima ou muito abaixo) do valor de mercado. Tanto o locador (dono) quanto o locatário (inquilino) podem entrar com a ação, após 3 anos de contrato, para que o juiz fixe um novo valor justo.
 

Preciso de advogado para fazer um contrato de locação?

Embora não seja "obrigatório" por lei como em uma compra e venda, é altamente recomendável. Modelos prontos da internet não protegem suas especificidades e podem conter cláusulas nulas ou abusivas, gerando enormes dores de cabeça no futuro.